10월 15일 부동산 대책 요약: 대출 막히고, 갭투자 차단

 

정부가 2025년 10월 15일, 부동산 시장의 과열 조짐을 정조준한 초강력 금융 규제 대책을 발표했습니다. 이번 대책은 '6·27 대출 규제'와 '9·7 공급 대책'에도 불구하고 서울과 경기 일부 지역에서 집값이 다시 상승세를 보이자, 수요 억제에 초점을 맞춘 강력한 조치입니다.

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핵심 요약: 꼭 알아야 할 5가지 변화

1. 서울 전역, 경기 12곳 전면 규제지역 지정
2. 주택 가격별 대출한도 차등 적용 (최대 2억)
3. 스트레스 금리 3% 이상으로 상향
4. 전세대출도 DSR 포함!
5. 위험가중치 20% 조기 시행 (2026년 → 2026년 1월)

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핵심 규제 ① : 서울 전역 ‘묶였다’

기존엔 강남 3구와 용산만 규제였던 서울이, 이제는 25개 자치구 전체가 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가구역으로 지정됩니다.

경기도도 무려 12개 지역(과천, 광명, 분당, 수정, 중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)이 포함되어 수도권 전역으로 확산 중입니다.

📌 해당 지역은 10월 16일부터 효력 발생. 토지거래허가구역은 10월 20일부터 적용.

즉, 이제 서울에서 집을 사려면 허가 받고, 대출도 깎이고, 세금도 중과됩니다.

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핵심 규제 ② : 주담대 한도 ‘최대 2억원’까지 축소

기존에는 집값에 관계없이 주택담보대출 최대 6억원까지 가능했지만,

주택가격변경 전 한도변경 후 한도

15억 이하	6억원	6억원 (변화 없음)
15억~25억	6억원	4억원
25억 초과	6억원	2억원 (!)**

25억 넘는 아파트를 사도 2억밖에 못 빌립니다. 현금 없는 고가 매수자는 사실상 퇴출될 상황입니다.

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핵심 규제 ③ : 스트레스 금리 3% 상향 → 대출 심사 더 빡세진다

• 수도권·규제지역 주담대는 기존 1.5~3.0% → 최소 3.0% 이상으로 조정
• 지방 주담대·기타대출도 1.5~3.0% 수준으로 유지되지만 전반적 기준은 상향 분위기

이제 대출 심사 자체가 더 까다롭습니다. 대출 가능 금액은 줄고, 이자 부담은 커집니다.

 

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핵심 규제 ④ : 전세대출까지 DSR 반영 → 갭투자 사실상 봉쇄

그동안은 전세대출은 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에서 제외됐지만,

10월 29일부터는 1주택자라도 수도권·규제지역 전세대출 이자분을 DSR에 포함합니다.

전세 끼고 집 사는 갭투자 전략에 브레이크가 걸립니다.

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핵심 규제 ⑤ : 은행권 주담대 위험가중치 20% 조기 시행

• 기존: 2026년 4월부터 시행 예정
• 변경: 2026년 1월 1일로 조기 시행

이 조치는 은행들이 대출을 더 보수적으로 심사하도록 압박하는 정책입니다. 결국 대출 더 어려워지고, 총량도 줄어듭니다.

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정부의 의도 “투기 세력 꺾고, 수요 억제한다”

김윤덕 국토부 장관은 "지금 잡지 않으면 집값 폭등 온다"며 “주택시장 안정의 골든타임”을 강조했습니다. 정부는 단기투자, 갭투자, 다주택 투기 수요를 차단하고자 대출, 세금, 허가, 수사까지 전방위 규제 모드로 전환했습니다.

• 불법거래 단속 전담기구 신설 (국무총리 직속)
• 부동산 특별사법경찰 신설 추진
• 한강 벨트 고가주택 전수조사 착수 (국세청, 경찰청 총출동)

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매수자도, 투자자도 긴장해야

이제 서울에서 집 사는 건 말 그대로 ‘허가제’입니다.

돈 있어도 대출 막히고, 전세 끼고도 DSR에 걸리고, 갭투자하면 허가 안 나고, 거래하면 탈세 조사 받을 수 있습니다.

 

📌 실수요자는 주거 안정을 위해 신중한 계획이 필요하고,

📌 투자자는 정부의 타깃이 되고 있음을 명심해야 합니다.

 

앞으로 부동산 시장은 ‘돈’보다 ‘정책’이 움직일 것입니다.

 

“지금은 정부가 칼을 뽑았다. 더 강한 규제, 나올 수 있다.”