내년 서울 집값 폭등 예상

서울 아파트 시장, 왜 다시 심각해지고 있나?

최근 서울과 수도권 아파트 시장을 둘러싼 논의가 뜨겁습니다. 정부와 시장 모두 가격 폭등을 원하지 않지만, 여러 경제적 요인들이 결국 아파트 가격을 끌어올리는 방향으로 작용하고 있다는 지적이 많습니다. 서울대학교 부동산·도시계획 김경 교수의 강연 내용을 바탕으로 현재 시장 상황을 정리했습니다.

 

인플레이션과 부동산의 관계

역사적으로 인플레이션 시기에 가장 강력한 투자처는 부동산입니다. 화폐 가치가 떨어질수록 상대적으로 재화의 가치가 상승하기 때문입니다. 특히 부동산은 인플레이션에 대한 대표적인 헤지 수단으로 작동해왔습니다. 최근 관세 전쟁, 수입 물가 상승, 금리 인하 흐름 등으로 인해 시중 유동성이 크게 풀리면서, 그 자금이 부동산 시장으로 유입될 가능성이 높아지고 있습니다.

강남과 강북의 가격 격차

강남 3구는 이미 슈퍼 사이클에 진입해 빠르게 상승했습니다. 반면 노원·도봉·성북 등 강북 지역은 상대적으로 안정적이었지만, 역사적으로 누적 상승률은 결국 수렴하는 특성이 있습니다. 즉, 지금 벌어진 가격 격차는 향후 강북권의 급등으로 이어질 가능성이 높다는 것입니다. 특히 최근 강남의 거래량이 높은 수준을 보이고 있어, 곧 강북 시장에도 변화가 나타날 수 있다는 경고가 나오고 있습니다.

정부 대책의 한계

정부가 내놓은 6·27 대출 규제 대책은 오히려 시장을 왜곡시켰다는 평가가 많습니다. 대출 한도를 6억 원으로 제한하면서, 고가 주택 시장보다는 서민과 청년층이 큰 타격을 입게 된 것입니다. 부유층은 현금 동원력이 있어 영향이 적었지만, 중산층·청년층은 내 집 마련 기회가 더욱 멀어졌습니다.

빌라 시장의 위기

서울은 아파트만 있는 도시가 아닙니다. 실제로 서울 주거 세대의 절반 가까이는 빌라·다가구·연립 주택에 거주합니다. 그러나 전세 사기 여파, 건축비 급등, 수익성 악화 등으로 빌라 공급이 급감하고 있습니다. 이로 인해 빌라 전세·월세 가격이 오르고, 결국 아파트 임대차 시장까지 가격 상승 압력이 전이되는 구조가 형성되고 있습니다.

공급 부족의 심각성

서울의 아파트 신규 공급은 장기적으로 매년 약 3만 3천 세대가 필요합니다. 그러나 2026년 이후 공급 물량은 2만 세대 이하로 떨어지고, 2027~2028년에는 만 세대 수준까지 급감할 전망입니다. 이는 2010년 이후 최저치로, 심각한 공급 부족 사태가 예상됩니다.

김 교수는 “국공유지 활용, 인허가 간소화 등을 통해 거대한 분양 시장을 조속히 열어야 한다”고 강조했습니다. 그렇지 않으면 2028~2029년 서울 아파트 시장은 큰 혼란에 직면할 수 있다는 경고입니다.

정책적 대안

• 공공 분양을 민간 브랜드(레미안, 이편한세상, 푸르지오 등)와 연계해 서민 주거 안정 확보
• 용산 정비창, 상암동, 서리풀 지구 등 핵심 입지의 용적률 확대와 주택 공급 강화
• 전세제도의 구조적 위험성을 인정하고, 전세 → 반전세 → 월세 전환 과정에서 미국식 주거 바우처 제도 도입 필요

결론

서울 아파트 시장은 단순히 가격 등락의 문제가 아니라 구조적 불균형에 직면해 있습니다. 강남과 강북의 가격 격차, 빌라 공급 위기, 전세 제도의 불안정성, 아파트 공급 부족 등 복합적 요인이 맞물리며 시장을 불안하게 만들고 있습니다. 지금 필요한 것은 단기 규제보다 공급 확대와 제도 개선을 통한 근본적 해결책입니다. 거대한 분양 시장을 조속히 열어 수요를 분산시키지 못한다면, 앞으로 몇 년 안에 더 큰 가격 충격과 불균형이 나타날 수 있습니다.