이재명 정부 3차 부동산 정책 (10월 발표 예상)

🏠 3차 부동산 정책 (25년 10월 예상)

1. “전세가율 낮아도 집값이 안 내려간다” — 핵심 지역의 힘

전문가들은 “강남권 전세가율은 30% 수준인데도 신고가가 이어진다”는 현실을 강조합니다. 즉, 부자 수요가 유입되는 핵심 지역에서는 전세시장 흐름이 집값을 결정짓지 못한다는 건데요. 전세가 낮아도 자본이 많은 사람들을 중심으로 수요가 유지되면 가격 하락은 쉽지 않다는 뜻입니다. 이는 수도권 외곽이나 지방과 달리, 핵심 지역의 부동산은 자산 격차 → 자본 유입 → 상승 지속 구조가 형성돼 있다는 의미입니다.

2. 거래 절벽 → 가격 하락? 조건이 맞아야 가능

전문가들은 거래량 급감에도 집값이 무조건 하락하진 않는다고 보고 있습니다. 
가격이 내려가려면:

• 집주인 쪽에서 “앞으로 더 떨어질 것”이라는 인식이 확산되어야 하고
• 매수자 쪽도 대기 모드로 돌아서야 한다는 건데

지금은 둘 다 쉽지 않다는 게 전문가들의 판단입니다.

3. 3차 부동산 대책: 규제 지역 지정과 대출 카드가 주축

다수가 3차 대책의 핵심 축으로 다음을 꼽고 있습니다.

• 규제 지역 지정 확대: 마포, 성동, 동작, 강동 등
• 토지 거래 허가구역 지정
• 전세 대출 규제 강화, LTB 비율 하향 조정

이런 제도들이 핵심 지역의 과열을 억제하기 위한 카드가 될 가능성이 높습니다. 다만, 이런 규제가 실제 시장을 얼마나 통제하느냐는 미지수입니다.

4. 전세 시장, 가격 방향의 핵심 변수

많은 전문가들이 전세 시장을 “가장 위험한 축”으로 보고 있는데, 다음의 이유들 때문입니다.

• 입주 물량 부족
• 전세 매물이 밖으로 나오기 어렵게 하는 실거주 요건 강화
• 전세 대출 규제

이 셋이 맞물리면 전세 가격이 급등 가능성이 크고, 결국 매매 시장에도 영향을 미칠 거라고 보고 있습니다.

5. 전망: “올라간다” 쪽에 무게

많은 이들이 지금 정책만 놓고 보면 집값 상승 흐름이 아직 꺾이지 않을 가능성이 크다고 보고 있습니다.
장기적으로 서울은 공급 부족 구조가 해소되지 않기 때문에, 중장기 상승 여력이 남아 있다고 판단하는 쪽입니다.

다만, 정부 입장에서 찍어낼 카드—규제 지역 지정, 세금 강화 등—는 숨어 있고, 이들이 나오는 시점이 향후 시장에 변수가 될 거라고 보고 있습니다.

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📊 체크 포인트: 주목해야 할 지표

아래 지표는 앞으로 시장 흐름을 읽는 데 중요한 역할을 할 것으로 여겨집니다.

거래량 변화	거래 절벽 여부 여부를 확인할 수 있음
매물 호가 vs 실거래가	호가와 실제 간극을 보여주는 지표
네이버 매물 동향	실시간 심리 변화 반영 가능성 있음
규제 지역 지정 발표	해당 지역 시장 태도가 급격히 바뀔 수 있음
전세 가율 변화	전세 시장 강세 여부 확인 가능

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📌 요약: 집값 양극화와 3차 부동산 대책

• 서울 주요 지역, 특히 강남권은 전세가율이 30%대로 낮지만 신고가 거래가 이어지며 집값이 하락하지 않는 양극화 현상이 심화되고 있음
• 거래량은 규제 강화로 급감했지만, 거래가 줄었다고 해서 집값이 곧바로 하락하는 것은 아님
• 집값이 하락하려면 집주인이 추가 하락 기대감을 가져야 하고, 매수세가 끊기는 구조 변화가 선행되어야 함
• 정부는 “6·6·6 대책” 등 강도 높은 규제를 예고하며, 특히 수도권 6억 이하 대출 제한, 전세 대출 규제 강화, 소유권 이전 조건 강화 등이 논의되고 있음
• 핵심 지역(마포, 성동, 강동, 동작 등)은 조만간 규제지역 지정 가능성이 높게 점쳐지며, 공급보다는 수요 억제 규제 위주 정책이 예상됨
• 전세 시장이 향후 가장 큰 변수로 지목된다. 입주 물량 부족, 전세 대출 규제 강화 등이 맞물리며 전세 가격이 급등할 가능성 있음.
• 정부의 3차 정책은 규제 지역 지정, 토지 거래 허가구역 지정, 전세 대출 규제 강화 등이 중심 내용이 될 것으로 예측됨.
• 단기적으로는 집값 상승 흐름이 이어질 것으로 전문가들은 전망.

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준비할 건 준비하자

이번 10월 3차 대책은 ‘양극화’, ‘규제 카드’, ‘전세 시장 위기’라는 키워드가 반복적으로 예상됩니다. 정책 변화 속도도 빠를 가능성이 크고, ‘규제 지역 확대’나 ‘전세 대출 제한’ 같은 조치가 발표될 수 있습니다. 전문가들은 아래와 같이 준비할 것들을 미리 준비하시라고 강조합니다.

1. 관심 지역의 규제 지역 지정 여부를 미리 확인
2. 매물 호가와 실거래가 비교하면서 시장 심리 읽기
3. 전세 또는 매매 여부를 선택할 때 전세 가율·대출 조건 변화 감안
4. 정부 대책 발표 시점을 주시하며 미리 움직일 지 여부 판단